如何鎖定利差,把「原」房貸資金投資儲蓄險,穩穩賺!

 

 

 

購屋後每年所付出的貸款利息如在30萬元以下,可用列舉的方式申報購屋借款利息,但要注意,每年實際可申報的貸款利息金額為房貸利息扣除銀行的存款利息後的剩餘之金額。舉例而這,如金先生去年度總付出的房貸利息為30萬,而銀行存款所產生利息為6萬,那金先生實際可申報購買自用住宅所支付之貸款利息的金額為30-6=24萬。 最容易被忽略的是納稅義務人申報的被扶養親屬(如父母)在銀行有一大筆定存,因而有利息的收入,在申報貸款利息時,得先扣除利息收入,即使這筆銀行定存的利息收入,並沒有進入納稅人的銀行帳戶,而是進入父母的銀行帳戶,在申報被扶養人時要特別注意。例如金先生106年度自用住宅借款利息支出280,000元,但也有儲蓄投資特別扣除額100,000元(定存利息收入),那麼金先106年度可以扣除的利息支出是280,000元減100,000元後所剩的180,000元了

 

列舉購屋借款利息扣除之適用條件

 

(1)一個申報戶以一屋為限

 

(2)房屋必須是登記納稅義務人、配偶或申報受扶養親屬所有。  

 

(3)納稅義務人、本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記。

如民眾106年度綜所稅結算申報,有列舉購屋借款利息20萬元,但卻在107年度才將戶籍遷入所購置的房屋,這種情況下,是不能申報列舉購屋借款利息扣除。如在106年7月才辨完戶籍遷入,則可申報的額度依遷入天後的天數佔當年度的時間比例計算

 

(4)不能有出租、供營業或執行業務使用有。 =>只有自用住宅可適用

 

 

(5)檢附當年度支付利息之繳息清單正本,如繳息清單上沒有抵押房屋坐落地址或借款用途,應由納稅義務人自己簽章補填,以憑核認。  =>放款銀行每年報稅前,會寄繳息清單給貸款人

 

(6)以「修繕貸款」或「消費性貸款」名義借款者,非屬自住購屋借款利息,不得列報。

 

(8)「房貸轉貸」及「房貸增貸」增加的貸款額度所延伸的利息支出,依法都不能扣抵,但原來貸款還沒有還清的額度內所支付的利息,是可以核實減除。例如林小姐原來購屋時向中國信託銀行貸款,還有800元本金沒有還清,今年改向土地銀行貸款1,200萬元來還清中國信託銀行貸款,那麼林小姐雖然貸款1,200萬,但只能就原先剩下的800元貸款部分繳付的利息列報扣除。

 

(8)「房貸轉貸」及「房貸增貸」增加的貸款額度所延伸的利息支出,依法都不能扣抵,但原來貸款還沒有還清的額度內所支付的利息,是可以核實減除。例如林小姐原來購屋時向中國信託銀行貸款,還有800元本金沒有還清,今年改向土地銀行貸款1,200萬元來還清中國信託銀行貸款,那麼林小姐雖然貸款1,200萬,但只能就原先剩下的800元貸款部分繳付的利息列報扣除。

 

(8)「二胎房貸」,即把房子二次抵押給第二家銀行去取得新的貸款,所產生的利息支出,依法都不能扣抵.

 

 

 

列舉購屋借款利息扣除的節稅效益

 

下表一為106年度綜合所得稅課稅級距表,依綜合戶得淨額的高低,所適用的稅率為5%~40%。

 

綜合所得淨額

稅率

0

~

540,000

5%

540,001

~

1,210,000

12%

1,210,001

~

2,420,000

20%

2,420,001

~

4,530,000

30%

4,530,001

~

以上

40%

表一:106年度綜合所得稅免稅額、扣除額及課稅級距金額一覽表

 

 

若民眾有自用住宅購屋借款,申報綜所稅時,申報購屋借款利息,每一申報戶每年扣除額上限為30萬元。以今年申報前一年度綜所稅,稅率最低5%、最高40%來計算,民眾若採列舉扣除申報,

 

(1) 適用  5%稅率者可列舉節省30萬x 5%=1.5萬元的所得稅

(2) 適用12%稅率者可列舉扣除30萬x12%=3.6萬元的所得稅

(3) 適用20%稅率者可列舉扣除30萬x20%=6.0萬元的所得稅

(4) 適用30%稅率者可列舉扣除30萬x30%=9.0萬元的所得稅

(5) 適用40%稅率者可列舉扣除30萬x40%=12 萬元的所得稅

 

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列舉購屋借款利息扣除等於降低實質房貸利率

 

例如富小姐106年1月1日購屋時向臺灣銀行貸款1000萬元,房貸利率為1.7%,一年要支付銀行的利息為17萬元。富小姐在今年申報106年綜所稅時,申報購屋借款利息17萬,綜所稅的課稅級距落在20%,共可節省3.4萬元的當年度的所得稅。

 

名目上的銀行給的貸款年利率:1.7%

稅後的實際貸款年利率:17萬元(付給銀行利息)減去3.4萬元(節稅),再除以1000萬本金= 1.36%

 

事實上,要計算稅後的實際貸款年利率只是把銀行貸款利率直接乘上 (1-所得稅率)即可,如上例來看,富小姐的實際稅後貸款利率為1.7*(1-20%)=1.36%。申報綜所稅時,列舉購屋借款利息居然可以把貸款利率由1.7%降到1.36%,所以千萬別讓自己的權益睡著了!

 

 

 

鎖定利差,把「原」房貸資金投資儲蓄險

 

例如富先生106年1月1日購屋買3,000萬的自用住宅,自有資金有1,500萬,最後銀行核定可貸款金額為買價的8成或2,400萬,貸款利率為1.60%,所以扣除2成600萬自備款後,富先生還留有 2,400+1,500-3,000=900萬元現金。富先生決定把剩餘的900萬元投入年化報酬(IRR)率有2.22%的台幣儲蓄險,並在申報綜所稅時,列舉了房屋借款利息,所以假設富先生的稅率是30%,稅後的實際貸款年利率=1.60 x (1-30%) = 1.12%。

 

 

下面我們來做報酬率分析:

 

稅後的實際貸款年利率= 1.12%

 

台幣利變儲蓄險的年化報酬率= 2.22%

 

利差為 2.22%-1.12%= 1.10%

 

900萬的儲蓄險扣除稅後房貸利息,一年可為富先生賺進900萬 x 1.10% =9.9萬元,十年超過100萬了!

 

 

別忘了這筆錢是用借銀行的錢,來為你創造額外的財富,就如同企業融資,也是把這些借來的資金去投入未來可產生投資回報率高於它借貸利率的產業。用房貸資金去投資儲蓄險的風險在哪呢?當房貸利率向上走,理論上,利變儲蓄險的利率也應向上走,但如果該貸款銀行的房貨利率調升的幅度高於平均或利變儲蓄險的宣告利率並沒有跟著市場利率上升而走高,利差會縮小,獲利會下降,但只要利差不為負,就不會賠錢,再來市場利率不是股市,變化相當緩慢,加上1%的利差,讓投資人有足夠時間及餘裕可以應變及危機處理!

 

要特別注意的是,原房貸的貸款利息才能在綜所稅扣抵房屋利息,也才有機會產生1%的利差!

 

總結與建議

 

大部人的民眾的觀念是借錢是不好的,但這個根深柢固的觀念其實是錯誤的。事實上,銀行並非慈善事業,有錢的人才容易借到錢,窮人反而是借不到錢了。銀行只會貸款給有能力還款且低風險的客戶。企業的經營講求的是現金流及資本報酬率,賺錢的企業更愛借錢,舉個實際的例子,台積電是台灣的標芉企業,每年的EPS皆在10塊以上,但在今年8月,基於目前國內資金成本低廉(低利率),以籌措資金為由, 台積電發行公司債350億。賺錢企業用錢生錢,良性循環,借款利率低廉,低於資本報酬率,鎖定利差,為何有錢不賺呢?那回到個人財務的管理及投資,道理也是相同的,房貸資金幾乎是個人一生可以借到最低利率的貸款,善用它,為自己產生被動收入,為自己加薪!

 

 

 

下面是各家銀行房貸利率及各保險公司所推出的儲蓄險IRR總整理.

 

 

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