出售「預售屋」有獲利，應申報財產交易所得 @ 黃大偉理財研究室

房屋在尚未辦理所有權登記前，仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，故個人於建案完工前進行預售屋或購屋預約單(俗稱紅單)之買賣，係屬不動產「權利」移轉之買賣，另個人出售之成屋非屬房地合一新制課稅範圍者，如有交易獲利所得均應依實際買賣價格計算財產交易所得，依規定申報綜合所得稅。

預售屋交易或非屬房地合一新制的成屋交易在核實計算財產交易所得時略有不同，二者最大差異為買賣預售屋因非「不動產」所有權之移轉，並無適用土地交易所得免納所得稅，應以預售屋（含土地部分）交易時之全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額，計算財產交易損益；非屬房地合一新制的成屋交易，如買進或出售契約未劃分房屋土地各別成交價額時，則應依交易時房屋土地之成交價額，減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該房屋土地而支付相關費用後之餘額，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算「房屋財產交易所得」，併入出售年度個人綜合所得稅辦理結算申報。

惟一般出售房屋除依上開規定計算財產交易所得外，倘其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得按所得稅法施行細則第17條之2規定，依財政部核定標準核定之。

據報載近期房市交易熱絡，許多地區房價節節升高，為落實租稅公平，抑制房市炒作，各地區國稅局已針對預售屋、紅單及房屋土地交易所得加強查核，民眾若有轉讓預售屋、紅單或房屋土地而取得買賣價差時，應依規定核實計算財產交易所得並辦理申報，未申報者請儘速依稅捐稽徵法第48條之1自動補報繳可加息免罰規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，以免遭查獲後補稅處罰。

預售屋的獲利應申報財產交易所得

財政部北區國稅局表示，個人因交易預售屋賺取的所得，應依規定列報所得年度的財產交易所得，合併其餘各類所得申報繳納綜合所得稅。

個人出售預售屋因屬未完工建案的買賣，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定為出售「權利」的財產交易所得，應以交易時的成交價額，減除原始取得成本與因取得及移轉而支付的一切費用後的餘額為所得額；個人依所得稅法規定辦理綜合所得稅結算申報時，須一併提供買進及轉讓契約書、收付價金、取得預售屋權利所支付的必要成本及費用等相關證明文件，以供稽徵機關核認。

舉例而言，個人在109年度如有出售預售屋賺取財產交易所得，必須在110年5月辦理綜合所得稅結算申報。

財產交易所得如何計算? 何時申報?

財產交易所得 = 出售成交金額 - 成本 - 費用

個人出售預售屋，應以收入減除相關成本及費用後之餘額為所得額，併入當年度所得總額，申報綜合所得稅。

依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。又依財政部101年8月13日台財稅字第10100098740號令規定，個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度。

案例1：如甲君於106年間購入A公司推出之預售屋建案，至108年1月已繳納1,200萬元之價款。後來甲君在108年1月間經由B房仲公司仲介將預售屋權利以1,800萬元售予乙君，收取價金，並即與A公司完成換約，甲君並支付B房仲公司仲介費150萬元。甲君辦理108年度綜合所得稅結算申報時，未申報這筆財產交易所得，惟該局於109年7月接獲檢舉查得上述交易事實，乃核課甲君108年度財產交易所得450萬元〔收入1,800萬元-（成本1,200萬元+仲介費用150萬元)〕，除補徵所漏稅額外，並依所得稅法第110條規定處以罰鍰。

案例2：張君於108年以1,000萬元向建設公司購買1戶預售屋，於109年間該預售屋完工前，以1,100萬元將該預售屋出售予陳君，並支付相關費用10萬元，經計算張君出售預售屋交易所得為90萬元(1,100萬-1,000萬-10萬)。

案例3：李君於104年以800萬元向建設公司購買1戶成屋，並於108年以1,000萬元將該屋出售予黃君，買進及出售契約均未劃分房屋土地各別成交價額，並支付相關費用40萬元，另出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比率為40%，經計算李君出售房屋交易所得為64萬元(1,000萬-800萬-40萬=160萬，160萬*40%=64萬)。

何時申報預售屋之財產交易所得

出售預售屋的財產交易所得，併入出售年度個人綜合所得稅，並於隔年5年申報綜合稅時申報。