黃大偉理財研究室

出售土地申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，須符合「出售」前一年內未曾供營業使用或出租，且都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝之規定。也就是說，自用住宅用地優惠稅率僅適用於「買賣移轉」，若為「贈與移轉」則不得申請適用。

「贈與移轉」並非「出售」，不適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。但是，配偶及二親等親屬間之土地買賣，因未能提出支付價款證明，經稽徵機關核定以「視同贈與」課徵贈與稅者，如符合自用住宅用地要件，仍准適用優惠稅率課徵土地增值稅。

欲享受自用住宅優惠稅率的納稅義務人，二親等親屬間之土地移轉，以「贈與」或「買賣」方式移轉，關係適用土地增值稅優惠稅率之可否，訂定契約前應考慮清楚。

自用住宅用地要件

依土地稅法規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，必須同時符合以下要件，缺一不可

1.有本人、配偶或直系親屬於地上房屋設立戶籍。

2.地上房屋沒有出租、營業。

3.房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

4.本人與配偶及未成年親屬以1處為限。

5.都市土地面積未超過300平方公尺、非都市土地面積未超過700平方公尺

夫妻是可分開計算面積上限的，因此夫妻二人各自可以有都市土地300平方公尺與非都市土地700平方公尺的土地面積限額。

土地增值稅節稅「一生一次」、「一生一屋」 、 自用住宅用地重購退稅

「一生一次」自用住宅用地優惠稅率 10%

適用條件如下：

1.土地所有權人出售前 1 年內未曾供營業或出租之住宅用地。

2.地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

3.都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土 地積未超過 7 公畝部份。

4.限一生一次。

5.自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。

6.如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條 件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稽徵機關申報土地增值稅，在都市土地 3 公畝或非都市土地 7 公畝範圍內，可同時適用自用住宅優惠稅率。

「一生一屋」自用住宅用地優惠稅率 10%

土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合一定條件下，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅，其適用條件為：

1.出售都市土地面積未超過 1.5 公畝部分或非都市土地面積 未超過 3.5 公畝部

分。

2.出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋。（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋）

3.出售前持有該土地 6 年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

5.出售前 5 年內，無供營業使用或出租。

 自用住宅用地重購退稅

適用條件如下：

1.土地出售後 2 年內重購或先購買土地 2 年內再出售土地。

2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者，可申請退稅。

3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。

4.出售土地及新購土地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

5.重購地都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分。出售土地則不受上開面積之限制。

6.出售土地於出售前 1 年內未曾無供營業使用或出租行為。

7.如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

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