售屋後如何報稅?房地合一稅(新制) vs 財產交易所稅(舊制),如何申報

 

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 我買賣房屋土地是適用 房地合一2.0、房地合一1.0 或 財產交易所得(舊制) ?

 

在房地合一稅1.0、2.0 上路之後,售屋的適用稅制及稅負也不同。房屋若是在104年12月31日以前取得,且賣房地時持有期間超過2年,就屬於舊制,必須在5月個人綜所稅時申報「財產交易所得稅」;105年1月1日後取得,且在110年6月30日以前交易,即適用房地合一稅1.0;105年1月1日後取得,且在110年7月1日以後交易,即適用房地合一稅2.0,申報期限為所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅,採分離課稅,並不併入5月個人所得稅申報。

 

取得房屋、土地時間點 房地交易時間
106/12/31~110/6/30
房地交易時間
110/7/1以後
104/12/31以前 財產交易所得稅(舊制) 財產交易所得稅(舊制)
105/1/1以後 房地合一稅1.0 房地合一稅2.0


(1) 舊制:交易104年12月31日以前取得之房屋及土地,僅就房屋部分計算財產交易所得綜合所得稅的財產交易所得 ,土地則按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅 ,不納入所得稅課稅範圍,

課稅所得(稅基):房屋收入-成本-費用;

(2) 房地合一1.0:110年6月30日以前 交易105年1月1日以後取得之房屋及土地,房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅

課稅所得(稅基):房地收入-成本-費用-土地漲價總數;推計費用率(未提供證明文件之費用率)為 5%

(3) 房地合一2.0:110年7月1日起 交易105年1月1日以後取得之房屋及土地,房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅

課稅所得(稅基):房地收入-成本-費用-土地漲價總數;推計費用率由 5%調降為 3%,並增訂30 萬元之上限;增訂土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值

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 【房地合一2.0】、【房地合一1.0】有何不同 ? 

 

房地合一稅2.0 自2021年7月1日起施行,修法的主要是為了抑制短期炒作不動產並防堵房地合一1.0的漏洞,房地合一稅2.0延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,居住者個人交易持有 2 年(原為1年)以內房地,稅率45%;持有房地超過 2 年未逾 5 年(原為超過1年未逾2年),稅率 35%,以抑制個人短期炒作不動產。


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營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅,營利事業交易持有 2 年以內房地,稅率 45%;持有房地超過 2 年,未逾 5 年,稅率 35% ;持有房地超過 5 年,稅率 20%,以抑制短期炒作不動產。在房地合一2.0修法前,不少人假藉由設立公司行號,進行股權交易,實則是利用股權的交易的方式達到房地的移轉的目的,以規避房地合一稅(稅率最高45%),而營利所得稅的稅率最高是20%。

房地合一稅2.0規定若個人或企業處份預售屋將視同房屋及土地交易,需適用房地合一稅2.0,按持有期間之適用稅率課徵計稅。此外,持有預售屋至交屋後,成屋之持有時間將重新計算,於處份成屋時,持有預售屋之時間無法加計成屋持有時間適用較低稅率。

房地合一稅2.0同時修正土地漲價總數額減除規定,防此利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異,以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負。

 

房地合一稅2.0 vs 房地合一稅1.0:6大差異
項目 說明
短期套利者課重稅
延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間
1. 境內居住者
適用稅率 房地合一1.0持有期間 房地合一2.0持有期間
45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年
20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年
15% 超過10年 超過10年
2. 非境內居住者
適用稅率 房地合一1.0持有期間 房地合一2.0持有期間
45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年 超過2年
 
2.0法人比照個人課稅 營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%),防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
2.0擴大房地合一的課稅範圍
增列兩項課稅標的,防止透過移轉型態來避稅
1. 交易預售屋及其坐落基地
2. 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
2.0土地漲價總數額增設減除上限
防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎=房地收入-成本-費用-土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限=交易當年度公告土地現值-前次移轉現值
五種交易不受影響
1. 維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉
2. 維持稅率10%
-自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
 
2.0適用日期
(110)年7月1日起開始適用:
110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地,就要適用房地合一稅2.0的規定。

 買賣房屋時,買方賣方,各需要負擔什麼費用或稅費呢?  

 房地合一新制課稅範圍? 適用自住房地租稅優惠的條件? 如何申請重購退稅?

 

 

  長期持有自住者會受房地合一影響? 

 

個人交易持有6年以上自住的房屋、土地,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

 房地合一稅 2.0 適用範圍如下 

(1)自 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地。

(2)自 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。

(3)自 105 年 1 月 1 日以後取得之預售屋及其坐落基地。

(4)個人及營利事業交易其直接或間接持有股份(或出資額)過半數之國內外營利事業之股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)之價值 50%以上係由中華民國境內之房地所構成者。但該股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者,不適用之。簡單來說,在過去,一家資本額只有100萬的公司,持有超過2,000萬的房地產,在過去可利用股權交易實現房地移轉,卻可避掉房地合一稅。

 

 房地合一稅2.0申報方式 

個人-房地合一稅2.0所產生之房地交易所得採用分離課稅,完成所有權移轉的次日起算30日內完成申報納稅。

企業-房地合一稅2.0所產生之房地交易所得應與一般營利事業所得合併申報,但須分開計算所得。

 

 房地合一稅2.0報繳期限 

1.房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

2.房屋使用權交易日之次日。

3.預售屋及其坐落基地交易日(即簽約日期)之次日。

4.符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之次日。

 

 排除適用房地合一稅2.0之非自願性因素交易 

 

房地合一稅2.0 自2021年7月1日起施行,房地合一稅2.0延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,其交易持有5年以內之房地應適用35%~45%稅率,為避免民眾因非自願性因素必須在短期內賣出房地而遭課高稅率之所得稅,房地合一稅2.0修正規定,特別將下面7種非自願因素短期房地交易情形排除於房地合一稅2.0的適用條件,即使賣出持有期間低於5年之房屋或土地,也只要以20%稅率課稅,並自2021年7月1日生效。

 

1) 個人因調職或符合法規所定非自願離職情事

2) 遭他人越界建屋

3) 依法遭強制執行

4) 因重大疾病或意外需支付醫藥費、

5) 取得通常保護令為躲避家暴相對人

6) 未經同意遭他共有人出售共有部分房地

7) 個人繼承取得房屋、土地併同繼承被繼承人以該筆房地為擔保向金融機構抵押之貸款,可能因無資力償還該未償債務之本金及利息,致需將該房屋、土地出售用以償還

 

 房地合一稅2.0房地持有期間如何計算?

房屋、土地持有期間之計算,以自取得日起算至交易日止為原則

➤房屋、土地之取得日及交易日之認定,原則以「完成所有權移轉登記日」為準。
➤房屋使用權之取得日及交易日之認定,以「權利移轉之日」為準。
➤預售屋及其坐落基地之取得日及交易日之認定,以「買賣契約簽訂日」為準。
➤符合一定條件之股份或出資額之取得日及交易日之認定,原則以「買賣交割日」為準。

 

 房地合一稅2.0購入房地產後出售,取得成本如何計算?

 

 

交易之房地為買賣取得者,取得成本以買入成交價額為準;因繼承或受贈取得者,取得成本以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。

另可提示證明文件核實列報下列成本:

(一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),及於房地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。

(二)取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

 

 

財產交易所得稅(舊制) :交易104年12月31日以前取得之房屋及土地

 

 個人出售的房屋如為下列情況之一,非屬房地合一新制課徵範圍,而是適用財產交易所得稅(舊制) 

 

(1) 交易日期在2015.12.31以前。

(2) 取得日期在2014.1.1以前。

(3) 2016年1月1日以前取得,且持有時間超過兩年,再出售

(4) 取得日期為2014.1.2至2015.12.31間且持有期間超過2年。

(5) 2016年1月1日以後交易於2014年1月1日之次日至2015年12月31日間繼承取得之房屋、土地,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內

(6) 2016年1月1日以後交易因繼承取得,且被繼承人(贈與方)於2015年12月31日以前取得之房地:國稅局進一步指出,納稅義務人2016年1月1日以後繼承取得,且該房地係被繼承人(贈與方)於2015年12月31日以前取得者,如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者,課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅,若依新制課稅較有利時,得選擇改按房地合一新制課稅。舉例說明,甲君在2012年3月購買A房地,於2015年10月往生,其子乙君在2015年10月繼承該房地後,於2018年7月間出售,並於2018年8月按新制申報,因乙君本人、配偶或未成年子女並未設戶籍於該房地,依前開規定,其交易並不屬於房地合一課稅範圍,乃註銷其申報案件,並通知乙君應於108年5月底前辦理結算申報。

 

 核實認定:個人如出售房屋並適用財產交易所得稅(舊制)時, 可舉證原始取得成本者,應該採核實認定計算財產交易所得 

 

 

如果無法舉證成本(或稽徵機關也查不到時)且非豪宅的房屋,可按財政部公布之標準認定,依房屋評定現值的比率來計算售屋財產交易所得,併入當年度綜所稅申報,虧損則可扣抵。

通常採用財政部公布之標準認定,稅額低很多。

但豪宅則不同,在臺北市房地成交總金額新臺幣7千萬元以上、新北市房地成交總金額新臺幣6千萬元以上或臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額4千萬元以上視為豪宅,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。

 

 

 財產交易所得稅 -豪宅 (未提供原始取得成本) 

 

 適用條件 

 

(1) 交易日期在2015.12.31以前。

(2) 取得日期在2014.1.1以前。

(3) 取得日期為2014.1.2至2015.12.31間且持有期間超過2年。

 

 課稅內容 

 

舊制下,房屋及土地採分離課稅,土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅 ,不納入所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。

 

 如何計算財產交易所得稅? 

 

(1) 核實認定(少人使用)

 

交易所得=〔售價-取得成本-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

 

實例1 》

假設陳先生在2010年購買A房屋的買價為1000萬,在2019年1月賣房,成交價為1300萬則交易所得為:

[1300萬-1000萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)] X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

 

 

(2) 財政部公布之標準認定(大部人採用)

 

個人出售房屋財產交易所得之計算,其未能提供實際成交金額或實際成本資料查核者,按下列標準計算其所得額:

 

財產交易所得=房屋評定現值  x  依財政部每年公告財產交易所得標準

 

實例2 》

假設陳先生2010年在台北市購買A房屋的買價為1000萬,在2019年1月賣房,成交價為1300萬則交易所得為,總價低於8000萬且非高級住宅者,未提供原始取得成本,或稽徵機關未查得原始取得成本者,房屋(不含土地)評定現值50萬元,今年5月綜合所得稅就要申報50x 41%=20.5萬元的財產交易所得,如陳先生適用綜合所得稅的個人稅率20%,最多就得繳納20.5萬x 20%=4.1萬元的稅金。

 

(一)稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本,如符合下列情形之一者,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額:

 

1、臺北市,房地總成交金額新臺幣7,000萬元以上。
2、新北市,房地總成交金額新臺幣6,000萬元以上。
3、臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額新臺幣4,000萬元以上。

 

個人出售房屋之財產交易所得計算標準規定

108 年度及 109 年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明
文件之財產交易所得標準簡表
109年度地區類別
房屋評定現值之百分比
108 109
臺北市
屬高級住宅者 46 47
其他 41 42
新北市
1 永和區 35 37
2 新店、板橋、中和、新莊及蘆洲區 35 36
3 三重及土城區 35 35
4 汐止及林口區 33 34
5 樹林及泰山區 33 33
6 五股區 22 24
7
淡水區 22 22
三峽區 20 22
8 深坑及八里區 20 20
9 鶯歌區 14 16
10 金山區 14 15
11 瑞芳、石碇、坪林、三芝、石門、平溪、雙溪、貢
寮、萬里及烏來區
14 14
桃園市
1 桃園、中壢及蘆竹區 23 24
2 八德區 23 23
3
龜山區 17
19
大園區 15
4 平鎮區 17 17
5 楊梅、大溪及龍潭區 15 16
6 新屋及觀音區 8 12
7 復興區 8 8
臺中市
1 西屯區 26 27
2 南屯區 20 25
3 北屯區 19 22
4 東區 20 21
5 南區 19 20
6
西區
18
19
中區
北區 16
7
豐原區 17 17
太平區 15
17
大里區 14
8 烏日區 13 16
9 大雅區 13 15
臺中市
10 潭子、后里及霧峰區 13 14
11 神岡區 13 13
12 沙鹿區 10 12
13 梧棲、龍井、大甲、清水及大肚區 10 11
14
東勢區 9 9
石岡區 8 9
15 新社、外埔、大安及和平區 8 8
臺南市
1 東區及安平區 17 20
2 北區、安南及中西區 16 18
3 南區 15 17
4
永康區 14
15
新市區 10
5
新營區 11
12
善化、仁德及歸仁區 9
6 安定區 9 11
7
佳里及關廟區 9
10
麻豆、下營及新化區 8
8 鹽水、白河、柳營、後壁、六甲、官田、學甲、西港、七股、將軍及山上區 8 9
9 東山、大內、北門、玉井、楠西、南化、左鎮及龍
崎區
8 8
高雄市
1 鼓山及三民區 26 27
2
苓雅區 24
25
左營區 23
3 新興區 24 24
4
前金及前鎮區 23 23
小港區 22 23
5 楠梓區 21 22
6 鹽埕區 21 21
7
旗津區 20 20
鳳山區 18 20
8 鳥松及仁武區 12 16
9 岡山、橋頭及路竹區 10 14
10 大社區 10 12
11
大寮區 10 10
林園區 9
10
大樹、燕巢、阿蓮及梓官區 8
12
美濃及彌陀區 9 9
茄萣、湖內及旗山區 8 9
13 田寮、永安、六龜、甲仙、杉林、內門、茂林、桃
源及那瑪夏區
8 8
其它(市)
1 新竹市 18 20
2 基隆市 15 16
3 嘉義市 15 15
縣轄市
1 竹北市 19 22
2 宜蘭市、花蓮市 12 14
3
彰化市 11
13
臺東市 12
4
南投市 10
12
斗六市 11
太保市及屏東市 11
5
頭份市、朴子市 11 11
員林市 9
11
馬公市 10
6 苗栗市 10 10
鄉鎮
1 金門縣金城鎮、金寧鄉及金湖鎮 12 13
2
金門縣其他鄉鎮 12 12
宜蘭縣礁溪鄉、羅東鎮 8 12
3
苗栗縣竹南鎮 11 11
南投縣草屯鎮、屏東縣東港鎮、潮州鎮 9
11
彰化縣鹿港鎮、和美鎮、宜蘭縣頭城鎮、五結鄉、三星鄉及花蓮縣吉安鄉 8
4
苗栗縣苑裡鎮、彰化縣大村鄉、永靖鄉、社頭鄉、 溪湖鎮、埔心鄉、屏東縣九如鄉、長治鄉、萬丹鄉 9
10
新竹縣新埔鎮、湖口鄉、新豐鄉、竹東鎮、彰化縣花壇鄉、埔鹽鄉、雲林縣虎尾鎮、西螺鎮及花蓮縣新城鄉 8
5
彰化縣田中鎮、屏東縣琉球鄉 9 9
新竹縣關西鎮、芎林鄉、寶山鄉、苗栗縣通霄鎮、大湖鄉、公館鄉、後龍鎮、彰化縣二水鄉、伸港鄉、福興鄉、北斗鎮、二林鎮、溪州鄉、田尾鄉、埤頭鄉、南投縣名間鄉、埔里鎮、竹山鎮、雲林縣北港鎮、麥寮鄉、二崙鄉、崙背鄉、嘉義縣大林鎮、民雄鄉、新港鄉、水上鄉、中埔鄉、竹崎鄉、梅山鄉、屏東縣恆春鎮、內埔鄉、里港鄉、新園鄉、枋寮鄉、竹田鄉、車城鄉、佳冬鄉、崁頂鄉、高樹鄉、萬巒鄉、麟洛鄉、鹽埔鄉、宜蘭縣壯圍鄉、員山鄉、冬山鄉、蘇澳鎮、花蓮縣壽豐鄉、鳳林鎮、玉里鎮及臺東縣成功鎮、卑南鄉 8 9
6 6.其他 8 8

 

 財產交易所得稅 - 豪宅 (未提供原始取得成本) 

 

 適用條件 

 

(1) 交易日期在2015.12.31以前。

(2) 取得日期在2014.1.1以前。

(3) 取得日期為2014.1.2至2015.12.31間且持有期間超過2年。

 

 課稅內容 

 

在臺北市房地成交總金額新臺幣7千萬元以上、新北市房地成交總金額新臺幣6千萬元以上或臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額4千萬元以上視為豪宅,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。

 

 

 如何計算財產交易所得稅? 

 

財產交易所得總額=【售價 x 出售時房屋評定現值  /  (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)】x 15%

 

實例2 》

假設陳先生於2011年購入位於台北市一處之房屋(含土地),並於2019年賣出位於台北市總價9000萬(超過7000萬以上),未提供原始取得成本或稽徵機關未查得原始取得成本者,房屋評定現值150萬元,土地移轉現值350萬,次年5月綜合所得稅就要申報300萬元的財產交易所得

 

財產交易所得總額=【9000萬(總價) x 150萬 (出售時房屋評定現值)】 / 【350萬(出售時土地公告現值)+150萬 (出售時房屋評定現值)】X15% = 405萬元

 

 

房地合一稅1.0:105年1月1日以後取得, 110年6月30日以前賣出

 

2016 年 1 月 1 日起實施新制,房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅,出售土地房屋獲利扣抵土增稅後,合併申報,不計入綜合所得稅。而且需於所有權完成移轉登記次日起算30天內申報納稅,稅率由10%到45%不等。符合自住的條件時,只有超過400萬的部分,需課10%的交易所得稅。

如房屋是在十、二十多年前,由長輩贈與取得時,無法提供成本資料,且國稅局亦無法查得成本資料,則依原始取得當時時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後,核算成本。通常如此計算出的房地成本都是相當低。

舉例說明,繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值為 200 萬元,當時政府發布的消費者物價指 數為 100 ,出售時政府發布的物價指數為 108 ,則調整後的成本價值= 200 萬元 ×108 / 100 = 216 萬。如果賣價為2000萬且適用新制,賣價2000萬減去原始成本後216萬後,可再扣除土地漲價總數額如100萬 及成本100萬(5%的賣價) 後,課稅所得仍高達1584萬元,相當可觀,即使適用10%的稅率,依然要繳高達158萬的房地合一稅。

 

 適用條件 

 

(1) 2016年1月1日以後取得 且在2021年6月31日以前賣出

(2) 2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內(繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)

(3) 2016年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同房屋交易

 

 

  如何計算房地合一交易所得課稅? 

 

房地合一1.0:課稅所得(稅基):房地收入-成本-費用-土地漲價總數;推計費用率(未提供證明文件之費用率)為 5%

 

個人交易新制課稅範圍的房屋、土地之適用稅率

 

(1) 符合個人自住房屋、土地者:稅所得 400 萬元以內者免納所得稅,超過 400 萬元者,就超過部分按最低稅低稅率 10% 課徵所得稅過。

(2) 不符合符合個人自住房屋、土地者:持有1年以內:45%、持有2年以內超過1年:35%、持有10年以內超過2年:20%、持有超過10年:15%

(3) 以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自 建,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售房地:20%

(4) 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非 自願性因素,交易持有期間在 2 年以下:20%

 

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  長期持有自住者會受房地合一影響? 

 

個人交易持有6年以上自住的房屋、土地,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

 符合個人自住房地租稅優惠的適用條件 

 

 

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並 居住於該房屋連續滿 6 年。

2. 交易前 6 年內,無出租、供營業或執行業務使 用。

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未 曾適用自住房地租稅優惠

 

 

房地合一稅(1.0) V.S. 財產交易所稅(舊制)

 

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