售屋後,房地合一稅(新制) vs. 財產交易所稅(舊制),如何申報

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房地合一稅新制自2016年1月1日起施行,在新制上路之後,售屋的適用稅制及稅負也不同。售屋所得分為新、舊制兩種,房屋若是在2014年1月1日以前取得,就屬於舊制,必須在5月個人綜所稅時申報「財產交易所得稅」;2016年1月1日後取得,就屬於舊制如不符合上述條件,即適用新制,則是課徵房地合一所得稅,所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅,採分離課稅,並不併入5月個人所得稅申報。

 

要特別注意的是,在2014年(103年)1月2日至2015年(104年)12月31日取得時,如持有期間超過2年,則適用舊制,如持有期間在2年以內,則適用新制。

 

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由於財產交易所得不在綜所稅查調服務所提供的資料範圍內,因此納稅人必須主動申報,否則將有漏報嫌疑,加上過去不動產買賣交易,向來是國稅局針對個人所得的查核重點項目,賣不動產務必注意新舊制適用

 

 買賣房屋時,買方賣方,各需要負擔什麼費用或稅費呢?  

 房地合一新制課稅範圍? 適用自住房地租稅優惠的條件? 如何申請重購退稅?

 

 

財產交易所得稅(舊制) 

 

 個人出售的房屋如為下列情況之一,非屬房地合一新制課徵範圍,而是適用財產交易所得稅(舊制) 

(1) 交易日期在2015.12.31以前。

(2) 取得日期在2014.1.1以前。

(3) 2016年1月1日以前取得,且持有時間超過兩年,再出售

(4) 取得日期為2014.1.2至2015.12.31間且持有期間超過2年。

(5) 2016年1月1日以後交易於2014年1月1日之次日至2015年12月31日間繼承取得之房屋、土地,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內

(6) 2016年1月1日以後交易因繼承取得,且被繼承人(贈與方)於2015年12月31日以前取得之房地:國稅局進一步指出,納稅義務人2016年1月1日以後繼承取得,且該房地係被繼承人(贈與方)於2015年12月31日以前取得者,如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者,課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅,若依新制課稅較有利時,得選擇改按房地合一新制課稅。舉例說明,甲君在2012年3月購買A房地,於2015年10月往生,其子乙君在2015年10月繼承該房地後,於2018年7月間出售,並於2018年8月按新制申報,因乙君本人、配偶或未成年子女並未設戶籍於該房地,依前開規定,其交易並不屬於房地合一課稅範圍,乃註銷其申報案件,並通知乙君應於108年5月底前辦理結算申報。

 


 

 個人如出售房屋並適用財產交易所得稅(舊制)時, 可舉證原始取得成本者,應該採核實認定計算財產交易所得,就是核實認定。

 

如果無法舉證成本(或稽徵機關也查不到時)且非豪宅的房屋,可按財政部公布之標準認定,依房屋評定現值的比率來計算售屋財產交易所得,併入當年度綜所稅申報,虧損則可扣抵。

通常採用財政部公布之標準認定,稅額低很多。

但豪宅則不同,在臺北市房地成交總金額新臺幣7千萬元以上、新北市房地成交總金額新臺幣6千萬元以上或臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額4千萬元以上視為豪宅,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。

 

 


 

財產交易所得稅 - 豪宅 (未提供原始取得成本)

 

適用條件

 

(1) 交易日期在2015.12.31以前。

(2) 取得日期在2014.1.1以前。

(3) 取得日期為2014.1.2至2015.12.31間且持有期間超過2年。

 

課稅內容

 

舊制下,房屋及土地採分離課稅,土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅 ,不納入所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。

 

如何計算財產交易所得稅?

 

(1)  核實認定

 

交易所得=〔售價-取得成本-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

 

實例1 

假設陳先生在2010年購買A房屋的買價為1000萬,在2019年1月賣房,成交價為1300萬則交易所得為:

[1300萬-1000萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)] X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

 

 

(2) 財政部公布之標準認定

 

個人出售房屋財產交易所得之計算,其未能提供實際成交金額或實際成本資料查核者,按下列標準計算其所得額:

 

財產交易所得=房屋評定現值  x  依財政部每年公告財產交易所得標準

 

實例2

假設陳先生2010年在台北市購買A房屋的買價為1000萬,在2019年1月賣房,成交價為1300萬則交易所得為,總價低於8000萬且非高級住宅者,未提供原始取得成本,或稽徵機關未查得原始取得成本者,房屋(不含土地)評定現值50萬元,今年5月綜合所得稅就要申報50x 41%=20.5萬元的財產交易所得,如陳先生適用綜合所得稅的個人稅率20%,最多就得繳納20.5萬x 20%=4.1萬元的稅金。

(一)稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本,如符合下列情形之一者,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額:
1、臺北市,房地總成交金額新臺幣7,000萬元以上。
2、新北市,房地總成交金額新臺幣6,000萬元以上。
3、臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額新臺幣4,000萬元以上。

 

個人出售房屋之財產交易所得計算標準規定

區域

108年房屋現值

台北市

高級住宅

46%

其他區

41%

新北市

板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區

35%

汐止區、樹林區、泰山區及林口區

33%

淡水區、五股區

22%

三峽區、深坑區及八里區

20%

鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區

14%

桃園市

桃園區、中壢區、八德區及蘆竹區

23%

平鎮區及龜山區

17%

楊梅區、大園區、大溪區及龍潭區

15%

新屋區、觀音區及復興區

8%

台中市

西屯區

26%

東區、南屯區

20%

南區、北屯區

19%

西區、中區

18%

豐原區

17%

北區

16%

太平區

15%

大里區

14%

烏日區、大雅區、潭子區、后里區、霧峰區、神岡區

13%

沙鹿區、梧棲區、龍井區、大甲區、清水區、大肚區

10%

東勢區

9%

新社區、石岡區、外埔區、大安區及和平區

8%

台南市

東區及安平區

17%

北區、安南區及中西區

16%

南區

15%

永康區

14%

新市區

10%

新營區

11%

佳里區、善化區、仁德區、歸仁區、鹽水區、安定區及關廟區

9%

鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區、學甲區、西港區、七股區、將軍區、北門區、新化區、山上區、玉井區、楠西區、南化區、左鎮區及龍崎區

8%

高雄市

鼓山區、三民區

26%

新興區、苓雅區

24%

前鎮區、左營區、前金區

23%

小港區

22%

鹽埕區及楠梓區

21%

旗津區

20%

鳳山區

18%

鳥松區及仁武區

12%

大社區、岡山區、橋頭區、大寮區、路竹區

10%

林園區、美濃區、彌陀區

9%

大樹區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、湖內區、茄萣區、永安區、梓官區、旗山區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區

8%

其它(市)

新竹市

18%

基隆市、嘉義市

15%

縣轄市

新竹縣竹北市

19%

宜蘭縣宜蘭市、花蓮縣花蓮市及臺東縣臺東市

12%

苗栗縣頭份鎮、彰化縣彰化市、雲林縣斗六市、嘉義縣朴子市、太保市及屏東縣屏東市

11%

彰化員林市

9%

其他

10%

鄉鎮

金門縣各鄉鎮

12%

苗栗縣竹南鎮

11%

苗栗縣苑裡鎮、南投縣草屯鎮、彰化縣員林鎮、大村鄉、永靖鄉、社頭鄉、溪湖鎮、埔心鄉、田中鎮、屏東縣潮州鎮、琉球鄉、九如鄉、長治鄉、萬丹鄉

9%

其他

8%

 


 

財產交易所得稅 - 豪宅 (未提供原始取得成本)

 

適用條件

 

(1) 交易日期在2015.12.31以前。

(2) 取得日期在2014.1.1以前。

(3) 取得日期為2014.1.2至2015.12.31間且持有期間超過2年。

 

課稅內容

在臺北市房地成交總金額新臺幣7千萬元以上、新北市房地成交總金額新臺幣6千萬元以上或臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額4千萬元以上視為豪宅,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。

 

如何計算財產交易所得稅?

 

財產交易所得總額=【售價 x 出售時房屋評定現值  /  (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)】x 15%

 

實例3
 

假設陳先生於2011年購入位於台北市一處之房屋(含土地),並於2019年賣出位於台北市總價9000萬(超過7000萬以上),未提供原始取得成本或稽徵機關未查得原始取得成本者,房屋評定現值150萬元,土地移轉現值350萬,次年5月綜合所得稅就要申報300萬元的財產交易所得

財產交易所得總額=【9000萬(總價) x 150萬 (出售時房屋評定現值)】 / 【350萬(出售時土地公告現值)+150萬 (出售時房屋評定現值)】X15% = 405萬元

 

 

 

新制:2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內

 

 

2016 年 1 月 1 日起實施新制,房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅,出售土地房屋獲利扣抵土增稅後,合併申報,不計入綜合所得稅。而且需於所有權完成移轉登記次日起算30天內申報納稅,稅率由10%到45%不等。符合自住的條件時,只有超過400萬的部分,需課10%的交易所得稅。

 

如房屋是在十、二十多年前,由長輩贈與取得時,無法提供成本資料,且國稅局亦無法查得成本資料,則依原始取得當時時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後,核算成本。通常如此計算出的房地成本都是相當低。

 

舉例說明,繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土 地現值為 200 萬元,當時政府發布的消費者物價指 數為 100 ,出售時政府發布的物價指數為 108 ,則 調整後的成本價值= 200 萬元 ×108 / 100 = 216 萬。如果賣價為2000萬且適用新制,賣價2000萬減去原始成本後216萬後,可再扣除土地漲價總數額如100萬 及成本100萬(5%的賣價) 後,課稅所得仍高達1584萬元,相當可觀,即使適用10%的稅率,依然要繳高達158萬的房地合一稅。

 

適用條件

 

(1) 2016年1月1日以後取得 

(2) 2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內(繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)

(3) 2016年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同房屋交易

 

 

如何計算財產交易所得稅?

 

課稅稅基 =房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額  

 

個人交易新制課稅範圍的房屋、土地之適用稅率

 

(1) 符合個人自住房屋、土地者:稅所得 400 萬元以內者免納所得 稅,超過 400 萬元者,就超過部分按最低稅低稅率 10% 課徵所得稅過。

(2) 不符合符合個人自住房屋、土地者:持有1年以內:45%、持有2年以內超過1年:35%、持有10年以內超過2年:20%、持有超過10年:15%

(3) 以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自 建,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售房地:20%

(4) 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非 自願性因素,交易持有期間在 2 年以下:20%

 

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個人自住房地租稅的適用條件:

 

新制下,個人交易自住的房屋、土地,符合下列 各項條件,課稅所得 400 萬元以內者免納所得 稅,超過 400 萬元者,就超過部分按最低稅率 10% 課徵所得稅:

 

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並 居住於該房屋連續滿 6 年。

2. 交易前 6 年內,無出租、供營業或執行業務使 用。

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未 曾適用自住房地租稅優惠

 

房地合一稅(新制) V.S. 財產交易所稅(舊制)

 

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