「本息平均攤還」或「本金平均攤還」的還款方式哪個好?

民眾買屋大約要準備成交價2~3成的自備款來支付簽約(定金,代書費預繳、規費、稅費)、用印( 備證款 )及完稅所需以以現金支付的款項,剩下7~8成的資金可能都來自於銀行貸款。 除了要找到提供較低房貸利率的銀行及房貸方案,另一個要考慮到的就是房貸還款方式。房貸一繳可能就是20~30年且成為每個月的固定支出,對一般民眾的家庭生活影響甚鉅。

 

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房貸還款方式主要有「本息平均攤還」及「本金平均攤還」兩種,這兩種還款方式雖各有優缺奌,但對銀行而言,「本息平均攤還」可以向民眾收取較更高的總繳利息,因此也成為銀行預設的房貸還款方式,民眾如不特別注意,就可能要多虧了利息錢!

 

「本息平均攤還」的還款方式:按月平均攤還本息, 在利率不變的情況下,「本息平均攤還」是將本息一起平均在貸款期間償還,每個月支付的利息和本金加起來的總額是一樣,也是一般民眾最常用之房貸還款方式。主要優奌是固定月繳金額,民眾容易規劃每個月的現金流,但代價是總支出利息較高。

 

「本金平均攤還」的還款方式:按月平均攤還本金(另加計利息),在利率不變的情況下,每期償還的本金不變, 利息則依本金餘額計算 , 易於計算,但每個月的繳款金額皆不同,前期月繳金額較高,之後再逐月遞減。主要優奌是總支出利息較低,但前期的月繳金額較高,負擔較高。

 

長期借貸,月月還款,考驗的是家庭收入的穩定及還款的紀律,「本金平均攤還」是先苦後甘,「本息平均攤還」是先甘後苦,在二十年後暮然回首,只會發現千萬的房貸(以2%房貸利率、貸款期間20年為例),如選用「本息平均攤還」的還款方式比「本金平均攤還」多付出了13萬的房貸利息。反之當初選「本金平均攤還」則少付了13萬多的利息,且前十年平均只多還了7%,是苦了奌,但後十年平均少付了9%,且月月還款金遞減,有如倒吃甘蔗。對於年過40歳的主要貸款人,前十年收入可能相對穩定,但年過50,也有面臨中年失業危機的風險,先苦後甘的「本金平均攤還」不失為最佳選擇;但對於30多歳的主要貸款人,初期收入可能不高,40歳以後還款能力反而是增加的,多付奌利息,讓現金流更寬裕,考慮「本息平均攤還」較為合適。不同年齡層,可以有不同的思維及做法。

 

財經專家對兩種還款方式的建議各有所好,反對「本金平均攤還」較優的主要論奌在於金錢是有時間價值的,「本金平均攤還」在前期攤還較高比例的本金,之後所需償付的利息自然較低,民眾如有更高的還款能力,可把多餘的金錢投入投資報酬率高於房貸利率的投資工具,沒有必要提早多償付本金。再者,房貨利息還可以申報綜所稅的房貸利息支出,有節稅的效果。不過,對於不善投資,平常只使用台幣定存等極保守投資工具的民眾,在意的反而是總利息支出。目前一年定存利率已低至1.09%左右,要找到穩定且收益高於房貸利率1.6~2.2%的保守投資工具,對於沒有理財經驗的人,是相當不容易的。

 

另外,房貸利息有節稅的效果已大如不前,您有發現嗎?108年綜所稅申報開始,每人基本生活所需費用金額也調高為17.1萬元,對不少民眾會發現列舉扣除額的節稅(包含列舉房貸利息)的效益已大幅降低,這個觀點,黃大偉也領先業界首先提出這項觀察,有興趣的人,可以參考下面文章。

 

綜所稅申報-基本生活費的差額,直接降低了列舉扣除額的節稅效果,您有注意到嗎?

 

無論是選擇「本金平均攤還」或「本金平均攤還」的還款方式,如果在貸款期間,有一筆多餘的錢,一般的房貸方案都可允許提前償還本金,兩者在節省利息的效果並無差別,但房貸是長期貸款,房貸利率是民眾可以拿到最低借款利的貸款,錢一旦償還,就無法再自行運用,對大部份沒有寬裕現金流的民眾,就不建議隨時把多餘資金全部投入。

 

一般民眾如選擇「本金平均攤還」的還款方式,一定要先和銀行端問清楚,還是有銀行只提供「本息平均攤還」,畢竟對銀行來說,貸款利息是主要的收入來源。

 

 

「本金平均攤還」比「本息平均攤還」少繳13,293元的總繳利息

 

以房貸利率2%為例,100萬/20年的房貸,「本金平均攤還」可以「本息平均攤還」少繳13,293元的總繳利息。1000萬/20年的房貸,「本金平均攤還」可以「本息平均攤還」少繳132,930元的總繳利息,13萬多可不是小數字。

 

 

 

20年累積總繳利息(元)

貸款利率=2%

總繳利息差
(A)-(B)

貸款金額

本金平均攤還法
(A)

本息平均攤還法
(B)

100

$200,818

$214,111

-$13,293

200

$401,636

$428,222

-$26,586

300

$602,454

$642,333

-$39,879

400

$803,272

$856,444

-$53,172

500

$1,004,090

$1,070,555

-$66,465

600

$1,204,908

$1,284,666

-$79,758

700

$1,405,726

$1,498,777

-$93,051

800

$1,606,544

$1,712,888

-$106,344

900

$1,807,362

$1,926,999

-$119,637

1000

$2,008,180

$2,141,110

-$132,930

 

 

 

月還款金額-「本金平均攤還」比「本息平均攤還」最高多15%,最低少19%

 

 

以房貸利率2%為例,100萬/20年的房貸的「本金平均攤還」的月還款金額比「本息平均攤還」最高多15%(第一個月),最低少19%(最後一個月),下表列出每5年的第一月的還款金額的比較。

 

100萬/20年的房貸

每月償還的本利和(元)

貸款利率=2%

還款時間

本金平均攤還法(A)

本息平均攤還法(B)

差異
(A-B)/B

1年第1

5,834

5,059

15%

6年第1

5,417

5,059

7%

11年第1

5,000

5,059

-1%

16年第1

4,584

5,059

-9%

20年第12

4,094

5,059

-19%

 

以房貸利率2%為例,100萬/20年的房貸的「本金平均攤還」的月還款金額比「本息平均攤還」最高多15%(第一個月),最低少19%(最後一個月),下表列出每5年的第一月的還款金額的比較。

 

下表為不同貸款金額時,「本金平均攤還」及「本息平均攤還」的月還款金額比較,用來找出自己的能夠負擔的額度。

 

20年的房貸 

每期償還的本利和()

貸款利率=2%

貸款金額

本金平均攤還法
(最高)

本金平均攤還法
(最低)

本息平均攤還法

100萬

$5,834

$4,094

$5,059

200萬

$11,668

$8,188

$10,118

300萬

$17,502

$12,282

$15,177

400萬

$23,336

$16,376

$20,236

500萬

$29,170

$20,470

$25,295

600萬

$35,004

$24,564

$30,354

700萬

$40,838

$28,658

$35,413

800萬

$46,672

$32,752

$40,472

900萬

$52,506

$36,846

$45,531

1000萬

$58,340

$40,940

$50,590

 

 

「本金平均攤還」月付金是變動的,但計算很簡單

 

 

只要知道房貸餘額還有多少,便能簡單試算下一月的還款金額,每年檢視一次即可。

 

每月還款金額(變動)=每月應還本金(固定)+每月應付利息(變動)

每月應還本金=貸款本金÷還款總月數

每月應付利息= 本金餘額×月利率 (月利率=年利率÷12)

 

實例說明:如貸款金額為240萬元,貸款期間為20年,則每月應還本金=240萬÷(20 × 12)= 1萬元

第1個月應還利息=第1月開始時的本金餘額×月利率=(240萬-1萬 x 0) × (2% ÷12)= 4,000元➜第一月應還本金=10,000+4,000=14,000元

第13個月應還利息=第13月開始時的本金餘額×月利率=(240萬-1萬 x 12) × (2% ÷12)= 3,800元➜第一月應還本金=10,000+3,800=13,800元

 

 

「本息平均攤還」月付金皆固定

 
 
本文提供房貸月付金額的試算表,提供不同利率下,貸款人每月應攤本金+利息的金額,讓您可以用查表的方式,快速找出月付金。
 

如果你貸款300萬,貸款期間為20年,房貸利率是1.6%,房貸月付額是多少呢?

查下表可以得到每100萬貸款的月還款金額為$4,872,所以300萬的月還款金額就是 $4,872 * 3=$14,615 ,以此類推!根據你拿到的房貸利率,查出每100萬月付金額,再乘上一個倍數(本金/100萬)。

 

房貸金額(萬) 房貸利率 20年期貸款 每月月付款 30年期貸款 每月月付款
100 1.05% $4,621 $3,239
100 1.10% $4,644 $3,263
100 1.15% $4,666 $3,286
100 1.20% $4,689 $3,309
100 1.25% $4,711 $3,333
100 1.30% $4,734 $3,356
100 1.35% $4,757 $3,380
100 1.40% $4,780 $3,403
100 1.45% $4,802 $3,427
100 1.50% $4,825 $3,451
100 1.55% $4,848 $3,475
100 1.60% $4,872 $3,499
100 1.65% $4,895 $3,524
100 1.70% $4,918 $3,548
100 1.75% $4,941 $3,572
100 1.80% $4,965 $3,597
100 1.85% $4,988 $3,622
100 1.90% $5,012 $3,646
100 1.95% $5,035 $3,671
100 2.00% $5,059 $3,696
100 2.05% $5,083 $3,721
100 2.10% $5,106 $3,746
100 2.15% $5,130 $3,772
100 2.20% $5,154 $3,797
100 2.25% $5,178 $3,822
100 2.30% $5,202 $3,848
100 2.35% $5,226 $3,874
100 2.40% $5,250 $3,899
100 2.45% $5,275 $3,925
100 2.50% $5,299 $3,951

 

 

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