「斡旋金」和「要約書」有何差異？反悔會怎樣？哪一個比較好？－黃大偉理財研究室

不少民眾是透過房屋仲介業者購買中古屋，在正式簽定「成屋買賣契約書」之前，購屋者通常會先經過下「斡旋」或簽訂「要約書」的階段，此時房屋仲介業者通常會向民眾要一筆5萬元、10萬元~數十萬元不等的「斡旋金」或簽訂「要約書」以向屋主表達您的購屋意願及誠意，才會正式開始議價的程序！

依公平交易法第25條的規定，房仲介業者在提出「斡旋金」要求的同時，必須「主動告知」消費者有選擇採用「要約書」的權利，否則將會被認定違反公平交易法第25條的規定。

斡旋金、要約書之差異

斡旋金（需交付一定金錢保證金）：買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」。

要約書（不預先交付保證金）：買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。

斡旋金、要約書之違約金

無論買方或賣方是在同意斡旋或要約書之後想反悔，都有一方會有責任要付出違約金，兩種議價方式的違約金一般規定如下:

	斡旋金	要約書
預付款（定金）	10萬元~數十萬元不等	無
買方違約	賣方沒收斡旋金	買方支付賣方「買方出價」的3% 之違約金
賣方違約	賣方加倍返還預付的斡旋金給買方	賣方支付買方「買方出價」的3% 之違約金

舉例來說，如果是買方在同意斡旋或要約書之後想反悔，就必須在屋主同意買方的出價前就已提出，一旦房仲先提出賣方已同意的證明，買方就不能反悔。因此買方如想取消此次的斡旋或簽要約書，要立即通知仲介，斡旋或要約失效的時間是以買方告知的時間為準，也最好留下簡訊或E-mail的證據！

「斡旋金」和「要約書」哪一個比較好?

有些人會認為以要約書進行議價比較簡單，至少不用預付一筆10萬元以上的定金，就算違約較沒有金錢上的損失，但根據內政部的要約書定型化契約規定，若屋主也接受要約書上的買方出價，但買賣雙方突然一方反悔，可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金，以總價2000萬元的房子，違約金可能高達60萬元，不可不慎！

房仲業者通常對於購買總價3000萬以下的物件，會建議買方直接出斡旋金10萬元，但3000萬以上高總價物件，通常會建議採用要約方式。

但哪一個比較好呢？建議民眾採取斡旋金的方式，斡旋金需由買方先拿出一筆定金，相對要約書更能展現出誠意，跟屋主議價時，成交機率可能相對較高，再者萬一因不可預期原因而無法成交，違約金的金額也會比較低！

民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會註明買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等，為了避免不肖仲介利用買方反悔時自行沒收斡旋金，但事實上屋主根本沒有接受買方的出價，斡旋本來沒有成功，建議民眾在簽訂斡旋時，就要必須註明斡旋期限，若斡旋已超過期限，等同斡旋失效，房屋仲介理應主動退回「斡旋金」給買方！

斡旋金是什麼

當買方向房仲業者表示對某間房屋有興趣，想要和屋主議價時，房屋仲介業者通常會向民眾要一筆10萬元~數十萬元不等的”斡旋金”以向屋主表達您的購屋意願及誠意，通常會依照房子的價格而有所差別。當屋主同意買方的出價時，該價款即轉為定金，並同時代表該筆交易成立，買方即負有與屋主簽訂契約的義務。一旦斡旋成立後，買方如反悔，”斡旋金”就會被沒收當給予賣方的違約金。反之，如賣方反悔，則要付出２倍於”斡旋金”的違約金予買方。

一般仲介者所用的單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等都算是「斡旋金」。

「斡旋金」多採支票或是現金支付，民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等

在下「斡旋」時，不少買方都只是想試探屋主的底價，未必已下定要買的決心，沒有理解到下「斡旋」後，只要屋主接受買方的出價，買方即負有與屋主簽訂正式的房屋買賣契約的義務，若簽約完後買方反悔不買，屋主就有權沒收「斡旋金」；若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，則議價失敗，房屋仲介就必須在一天內告知買方並返還「斡旋金」給買方。

買賣斡旋書上設定議價期限一般約定3~7天，若賣方在期限內未回應，房屋仲介理應主動退回「斡旋金」給買方。