「房貸轉貸」及「房貸增貸」增加的貸款額度的利息支出，不能列舉購屋借款利息扣除－黃大偉理財研究室

「房貸轉貸」及「房貸增貸」增加的貸款額度的利息支出，不能列舉購屋借款利息扣除

購屋後每年所付出的貸款利息如在30萬元以下，可用列舉的方式申報購屋借款利息，但要注意，每年實際可申報的貸款利息金額為房貸利息扣除銀行的存款利息後的剩餘之金額。舉例而言，如金先生去年度總付出的房貸利息為30萬，而銀行存款所產生利息為6萬，那金先生實際可申報「購買自用住宅所支付之貸款利息」的金額為30-6=24萬。常被忽略的是納稅義務人申報的被扶養親屬（如父母）在銀行有一大筆定存，因而有利息的收入，在申報貸款利息時，得先扣除利息收入，即使這筆銀行定存的利息收入，並沒有進入納稅人的銀行帳戶，而是進入父母的銀行帳戶，在申報被扶養人時要特別注意。例如金先生106年度自用住宅借款利息支出280,000元，但也有儲蓄投資特別扣除額100,000元(定存利息收入)，那麼金先106年度可以扣除的利息支出是280,000元減100,000元後所剩的180,000元了

一個常見的迷思是，在房屋貸款數年後，臨時需要一筆資金，想在原貸款銀行做「房貸增貸」或找其他銀行做「房貸轉貸」，無論是「房貸轉貸」及「房貸增貸」，增貸部分之利息支出不得列報，僅能就＂原始購屋借款未償還額度內＂所支付之利息列報，而非增貸或轉貸後的總房貸額度。舉例而言，如果王先生原房貸金額為1000萬，已還款了600萬元，此時王先生利用「房貸增貸」再多貸出200萬元，銀行核貸後，王先生的未償還貸款的總金額為1000萬-600萬+200萬＝600萬，但王先生隔年也只能就原房貸未償還額度400萬的部分列報自用住宅購屋借款利息，新增貸200萬元部分之利息支出不得列報。

房貸轉貸時也是相同，例如林小姐原來購屋時向中國信託銀行貸款，還有800萬元本金沒有還清，今年改向土地銀行貸款1,200萬元來還清中國信託銀行貸款，那麼林小姐雖然貸款1,200萬，但只能就原先剩下的800萬元貸款部分繳付的利息列報扣除。

另外在銀行辦理房貸轉貸時，民眾往往忽略了轉貸所需付出的隱藏費用，高達新臺幣10,000元~30,000元，而這些費用都是借款人辦理房貸轉貸的成本以及負擔。

房貸轉貸要考慮什麼?

銀行辦理房貸轉貸時，往往忽略了轉貸所需付出的隱藏費用，高達新臺幣10,000元~30,000元，而這些費用都是借款人辦理房貸轉貸的成本以及負擔。

民眾如果想辨理房屋貸款轉貸前，應先考量：

1. 利率差異：一般建議貸款金額1000萬以上，房貸利率差異達1碼(0.25%)以上就值得考慮，一年節省利息費用約2.5萬元；貸款金額愈低，房貸利率差異就要更大。

2. 轉貸費用：轉貸支出可能包括鑑價費、代償費、代書費、設定費…等，總花費在1萬至3萬元之間。

◉ 新轉貸銀行收取帳務管理費或手續費、徵信作業手續費、轉貸代償費：6,000元~10,000元
◉ 原貸款銀行收取提前清償違約金：2-3年內提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.5%~1％的違約金
◉ 地政規費：設定金額的千分之1，舉例:貸款金額1000萬，設定金額為貸款金額之1.2倍＝1000萬Ｘ1.2＝1200萬，地政設定規費=1200萬 x 千分之1＝12,000元
◉ 代書費用+塗銷費：6000~10000元

3. 轉貸額度：轉貸以後額度是否不變。