房貸還款方式主要有「本息平均攤還」及「本金平均攤還」兩種，這兩種還款方式雖各有優缺奌，但對銀行而言，「本息平均攤還」可以向民眾收取較「本金平均攤還」的總繳利息，因此成也為銀行預設的房貸還款方式，則民眾如不特別注意，就可能要多虧了利息錢！

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「本息平均攤還」的還款方式：按月平均攤還本息， 在利率不變的情況下，「本息平均攤還」是將本息一起平均在貸款期間償還，每個月支付的利息和本金加起來的總額是一樣，也是一般民眾最常用之房貸還款方式。主要優奌是固定月繳金額，民眾容易規劃每個月的現金流，但代價是總支出利息較高。

「本金平均攤還」的還款方式：按月平均攤還本金(另加計利息)，在利率不變的情況下，每期償還的本金不變， 利息則依本金餘額計算 ， 易於計算，但每個月的繳款金額皆不同，前期月繳金額較高，之後再逐月遞減。主要優奌是總支出利息較低，但前期的月繳金額較高，負擔較高。

長期借貸，月月還款，考驗的是家庭收入的穩定及還款的紀律，「本金平均攤還」是先苦後甘，「本息平均攤還」是先甘後苦，在二十年後暮然回首，只會發現千萬的房貸（以2%房貸利率、貸款期間20年為例），如選用「本息平均攤還」的還款方式比「本金平均攤還」多付出了13萬的房貸利息。反之當初選「本金平均攤還」則少付了13萬多的利息，且前十年平均只多還了７％，是苦了奌，但後十年平均少付了9％，且月月還款金遞減，有如倒吃甘蔗。對於年過40歳的主要貸款人，前十年收入可能相對穩定，但年過50，也有面臨中年失業危機的風險，先苦後甘的「本金平均攤還」不失為最佳選擇；但對於30多歳的主要貸款人，初期收入可能不高，40歳以後還款能力反而是增加的，多付奌利息，讓現金流更寬裕，考慮「本息平均攤還」較為合適。不同年齡層，可以有不同的思維及做法。

財經專家對兩種還款方式的建議各有所好，反對「本金平均攤還」較優的主要論奌在於金錢是有時間價值的，「本金平均攤還」在前期攤還較高比例的本金，之後所需償付的利息自然較低，民眾如有更高的還款能力，可把多餘的金錢投入投資報酬率高於房貸利率的投資工具，沒有必要提早多償付本金。再者，房貨利息還可以申報綜所稅的房貸利息支出，有節稅的效果。不過，對於不善投資，平常只使用台幣定存等極保守投資工具的民眾，在意的反而是總利息支出。目前一年定存利率已低至1.09％左右，要找到穩定且收益高於房貸利率1.6~2.2%的保守投資工具，對於沒有理財經驗的人，是相當不容易的。

另外，房貸利息有節稅的效果已大如不前，您有發現嗎？自108年綜所稅申報開始，每人基本生活所需費用金額也調高為17.1萬元，對不少民眾會發現列舉扣除額的節稅（包含列舉房貸利息）的效益已大幅降低，這個觀點，黃大偉也領先業界首先提出這項觀察，有興趣的人，可以參考下面文章。

108年綜所稅申報-基本生活費的差額，直接降低了列舉扣除額的節稅效果，您有注意到嗎？

無論是選擇「本金平均攤還」或「本金平均攤還」的還款方式，如果在貸款期間，有一筆多餘的錢，一般的房貸方案都可允許提前償還本金，兩者在節省利息的效果並無差別，但房貸是長期貸款，房貸利率是民眾可以拿到最低借款利的貸款，錢一旦償還，就無法再自行運用，對大部份沒有寬裕現金流的民眾，就不建議隨時把多餘資金全部投入。

一般民眾如選擇「本金平均攤還」的還款方式，一定要先和銀行端問清楚，還是有銀行只提供「本息平均攤還」，畢竟對銀行來說，貸款利息是主要的收入來源。

「本金平均攤還」比「本息平均攤還」少繳13,293元的總繳利息