房地合一稅新制》出售繼承的房屋，交易所得可扣除房貸，高額貸款反而有利？－黃大偉理財研究室

房地合一稅上路後，傳出一些民眾繼承有"房貸"的房子，轉賣雖有賺，但卻得被課高額的房地合一稅，最後反而倒賠。財政部7月15日發布解釋函令，繼承房屋轉賣可扣除房貸部分，再計算獲利，正式為房地合一bug解套。

出售繼承的房屋若還有未償還的房屋抵押貸款餘額可在房地合一稅扣除，但債務餘額必須大於公告土地現值及房屋評定現值

房地合一稅新制》個人出售繼承或受贈(含受遺贈)取得房屋、土地交易所得應如何計算?

如債務餘額未超過公告土地現值及房屋評定現值》

房屋、土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值－因取得、改良及移轉而支付之費用

如債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值》

房屋、土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－債務餘額－因取得、改良及移轉而支付之費用，

因取得、改良及移轉而支付之費用：如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。

注意事項：

一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，向民間二胎借的就不適用。

三、繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用。

四、售後後，貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

個人出售房屋、土地課稅所得應如何計算，其適用稅率為何?

依中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率：

持有期間在1年以內：45%。

持有期間超過1年，未逾2年：35%。

持有期間超過2年，未逾10年：20%。

持有期間超過10年：15%。

個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得 400 萬元以內者免納所得稅，超過 400 萬元者，就超過部分按最低稅率 10%
課徵所得稅：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。

2. 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠

個人交易房屋、土地如果是因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得的，於認定自住房地租稅優惠有關「辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年」適用條件時，該持有時
間滿 6 年如何認定?

持有期間＝個人持有期間＋被繼承人持有期間

房地合一bug解套專家：高額貸款反而有利（經濟日報）

2020-07-16 10:35經濟日報記者游智文／即時報導

房地合一稅上路後，不時傳出民眾繼承有房貸的房子，轉賣雖有賺，但是房地合一稅一扣，反而要倒賠。財政部昨（15）日發布解釋函令，繼承房屋轉賣可扣除房貸部分，再計算獲利，專家說，令許多人喊痛的房地合一bug，可望部分解套。

高源估價師事務所所長陳碧源表示，財政部解釋令確實可解決繼承有房貸房子，繼承人不想背債，把房子賣掉，沒拿到半毛錢，反而要繳交房地合一稅的問題。

不過，解釋令對高額貸款有利，如果長輩省一點，不想貸太多，或是窮一點，沒辦法貸太多，若貸款金額低於房地公告價值，並不適用，可能還是得面對房子賣掉沒錢拿，反而得繳稅窘境。

房地合一稅規定繼承取得的房產，繼承人若出售，獲利金額以實際出售價價格，減掉土地公告現值、房屋評定現值計算，然後再依持有年限，將獲利金額乘以45%、35%、20%等稅率，計算稅額。

之前有民眾表示，媽媽買了一間總價1,000萬元房子，貸款750萬元，他繼承一年後，想以原價1,000萬賣掉，結果代書跟他說，市值1,000萬-公告價值250萬=獲利750萬。750萬元再乘以35%稅率，賣房必須繳房地合一稅262萬。但他以1,000萬元賣掉房子，還給銀行750萬元，手上只剩250萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，分文拿不到，還得倒賠12萬元。

這問題過去幾年一直被提起，市場形容這是「房地合一的bug」，法令不改，問題不能解決。

歷經多時，財政部昨天首度針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅，發布最新解釋函。

解釋函全文為：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。」

「嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

陳碧源表示，全文意思簡單說，出售繼承的房屋，如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

不過財政部也設下了幾個條件：

一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，向民間二胎借的就不適用。

三、繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用。

四、售後後，貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

陳碧源表示，其中規定債務餘額必須大於房地的公告土地現值及房屋評定現值合計額，有點不公平，因為長輩如果省一點，不想貸那麼多錢，或是窮一點，沒辦法貸到較高額度，就不能用，反而長輩若貸好貸滿，就可受惠。

陳碧源指出，為何被繼承人留下債務餘額小於公告現值，該債務反而不能抵扣？函令並未說明，財政部的解釋令雖解決房地合一稅Bug問題，但是似乎也會引導大家多貸款買房。另外，此一解釋函只適合自然人，不適用法人，是否會影響有錢人現今大多以公司法人置產的思維，有待觀察。