黃大偉理財研究室

決定銀行及房貸方案後，下一步就是正式申請房貸，必須提供以下各項資料給銀行。

(1) 貸款人身分證、第二身分證明文件(如駕照、健保卡等)。

(2) 印章。  

(3) 土地及建物登記謄本。  

(4) 個人收入或財力證明如薪資單、扣繳憑單、薪轉存摺等(最近6個月的薪轉存摺封面及內頁明細，需補登到最新日期）

(5) 若提供保證人：請提供保證人之身分證、印章、個人收入證明。

(6) 買賣契約書影本

其中貸款人或保證人的收入、財力證明、還款能力及信用狀況是影響房貸利率高低及是否核貸的主要參考；

▶ 買賣房屋時，買方及賣方，各需要負擔什麼費用或稅費呢？  

銀行將根據房地之所在地區、生活機能、屋齡、屋況、用途等各項因素綜合評估房屋的價值，即所謂的鑑估金額，再依鑑估金額之一定成數核予可貸金額，目前最高可貸金額為鑑估金額之85%。

銀行會到聯徵中心電腦資料庫中查詢確認借款人與保證人有無不良信用紀錄。

銀行依會根據借款人與保證人的信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件核準與否，並決定貸款利率、貸款期間(20年或30年..)、寬限期(2年至5年)

銀行的對保就是借款人與保證人與銀行簽訂貸款契約，當天借款人可與銀行約定簽約時間進行對保，完成對保後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。借款人務必得和銀行再次確認貸款條件及提前清償貸款是否有違約金的等相關規定。

全台36大銀行房屋貸款「提前清償」之違約金收取標準總整理（持續更新）

對保時需要攜帶哪些資料？ 借款人和保證人的身分證正本、第2證件(駕照或健保卡)及私章。

抵押權的設定額度：對保完成的下一步就是做抵押權設定，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，而貸款額度也約為房地鑑價的8成，因此抵押權設定的最高金額也可視為房屋的鑑估金額。

抵押權去哪設定及費用：需要到「地政事務所」辦理設定，並依據設定金額繳交1╱1000的規費，如抵押權設定的金額為500萬，則須要繳交5仟元規費。通常也會請代書代辦，抵押權設定代書費約為5,000元。

設定抵押權所需證件：登記申請書、抵押權設定契約書、申請人身分證明文件（身分證影本或戶口名簿影本)、土地、建物所有權狀或他項權利證明書、義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附)。

抵押權設定完成後即可撥款並準備交屋。代書通知銀行確定的交屋時間之後，銀行端在撥款當天會以電話向客戶確認撥款事宜。撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效，借款人需每月在應繳日前，將應繳金額存入帳戶中，銀行會自動將貸款本息從借款人帳戶中扣繳。

抵押權設定完成後，撥款前，銀行會要求借款人投保住宅火險和地震險，通常銀行會找合作的產險公司代為投保，保費由借款人支出。目前保險為一年續約一次，每年保險到期時銀行會通知客戶續保，一直到客戶清償完所有貸款為止。