黃大偉理財研究室

個人房屋貸款少則數百萬，多則至上千萬，是大多數人一生中最沉重的經濟負擔，因此不少人當拿到一筆豐厚的年終獎金或意外之財，都會想要提早償還房貸，但問題是房貸可以提前還款？

各大銀行的房貸方案有分兩類，一種為利率較高但可「隨時清償」，不收違約金；另一種是低利房貸方案但有附加「限制清償期間」的條款，大多約定2~3年內不得提前清償本金，貸款人如在綁約期內，提前清償部分或全部的借款金額，會被銀行加收違約金。銀行房貸附加的違約金設計，主要是為了避免客戶在未來的數年內在市面上發現有更低利率的房屋貸款時，會想辨理轉貸到別家銀行，造成銀行利息收少的減少、內部作業成本的上升及資金運用上的困難。

 

 

 

銀行加收房貸提前清償違約金可能情況

 

在貸款開始後的1～3年內提早清償『全部』或『部分』本金，或申請塗銷抵押權，可分成下三類：

 

(1) 提前清償清償『全部』或『部分』本金

臺灣銀行：提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.6%~1％的違約金

(2)提前清償『全部』借款者，不論是否申請塗銷抵押權

永豐銀行：提前清償『全部』借款者，加收前3個月內所償還之累計本金金額之0.5%~1.5%之違約金

(3) 提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者

合作金庫銀行：提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金金額(不包括正常攤還部分)之0.5%~1%之違約金

 

提前清償清償『部分』本金即要繳納違約金，是最嚴格的條款，對房貸戶最為不利。

➤ 銀行貸款（房貸、信貸、車貸)的總費用年百分率是什麼意思？超重要！

 

 

(1) 提前清償金額之比例

(2) 按原始借款金額之比例(已取消)

(3)結清前3個月月底平均餘額之比例

 

選擇各銀行的貸款時必一定要特別詢問各家銀行違約金的計算方式，因為各家銀行的收取方皆有一些差異，最常見是依提前清償金額的比例計算解約金。最嚴格的方式是按原借款金額的比例為計算方式，不過會採用按原借款金額的比例計算違約金的情況通常是房貸戶要領取清償證明或塗銷擔保品抵押權才會發生。違約金比例依客戶情形個別議定，金管會在2020年2月已發函要求6家銀行在3個月內調整為用提前償還金額計收違約金， 目前大部分銀行皆是依提前清償的金額收取違約金。

 

 

 

各銀行房屋貸款提前清償違約金收費標準
銀 行	提前清償違約金
臺灣銀行	提前清償『全部』借款者，加收提前償還本金之0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.7%； (3)2年~3年0.5%。
臺灣土地銀行	提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金金額(不包括正常攤還部分)之0.5%~1%之違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
合作金庫銀行	提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金金額(不包括正常攤還部分)之0.5%~1%之違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
華南銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.6%~1％的違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.8%； (3)2年~3年0.6%。
第一銀行	一般房貸：提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.8%~1％的違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.9%； (3)2年~3年0.8%。 綜合循環型房貸：提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.8%~1％的違約金 (1)1年內1.2% (2)1年~2年1.1%； (3)2年~3年1.0%。
彰化銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.6%~1％的違約金 (1)1年內1%， (2)1年~2年0.8%， (3)2年~3年0.6%。
兆豐銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金之0.5%~1％的違約金 (1)1年內1%， (2)1年~2年0.5% (3) 第2年以後 0%
臺灣中小企業銀行	提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金金額之0.5%~1%之違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.8%； (3)2年~3年0.6%。
台北富邦銀行	提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，按提前清償總額之0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
中國信託銀行	提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，按提前清償本金之0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
國泰世華銀行	提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，按提前清償金額之0.6％~1%計付違約金，並採遞減原則辦理 (1)1年內最高1% (2)1年~2年最高0.８%； (3)2年~3年最高0.６%。
台新銀行	提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，超額還款金額之0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
永豐銀行	提前清償『全部』借款者，加收前3個月內所償還之累計本金金額之0.5%~1.5%之違約金 (1)1年內1.5% (2)1年~2年1%； (3)2年~3年0.5%。
上海銀行	提前清償『全部』借款者，加收提前清償金額之0.5%~1%違約金，並採遞減原則辦理 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
玉山銀行	提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部份)金額之0.5%~2%之違約金 (1)1年內2% (2)1年~2年1%； (3)2年~3年0.5%。
花旗銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還本金金額之1.0%~1.5%違約金 (1)1年內1.5% (2)1年~2年1.25%； (3)2年~3年1.0%。
渣打銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還金額之0.5%~1.5%違約金 (1)1年內1.5% (2)1年~2年1.0%； (3)2年~3年0.5%。
匯豐銀行	提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部份)金額之1%~2%之違約金 (1)1年內2% (2)1年~2年1.5%； (3)2年~3年1%。
星展銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前償還金額之0~2期月付金之違約金 (1) 提前清償『全部』借款者，應支付第一期月付金計算之2期月付金x( 總約定貸款期數-已償還期數)/總約定貸款期數。 (2) 提前清償『部分』借款者且償還部分本金逾借款金額之30%時，應支付第一期月付金計算之2期月付金x( 總約定貸款期數-已償還期數)/總約定貸款期數 x(部分償還金額/原借款總金額) ◉貸款年限1年-10年(不含)，收取0期(無限制清償期間) ◉貸款年限10年(含)-20年(不含)，收取1期 ◉貸款年限20年(含)-40年，收取2期
遠東銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，以貸款餘額之若干比例收取違約金，並依清償時間、貸款餘額等因素依遞減方式加總後平均計收。違約金比例依客戶情形個別議定 計算說明：以貸款金額100萬元、96/1/1撥貸、提前清償違約金利率1%、限制清償期間2年、96/7/1提前全數清償，貸款餘額80萬元為例：提前清償違約金=80萬*1%*18/24=6,000元。
聯邦銀行	陸續或一次提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前清償金額之0.5%~1%違約金，並採遞減原則辦理 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
台灣新光銀行	陸續或一次提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前清償金額之0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
元大銀行	提前清償『全部』借款，加收提前清償金額之1%~1.5%違約金 (1)1年內1.5% (2)1年~2年1.25%； (3)2年~3年1%。 提前清償『部分』，加收提前清償金額之0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
日盛銀行	提前清償『全部』借款並申請塗銷同意書，加收按塗銷日前3個月內之提前償還累計本金之0.5%~1.5%違約金 (1)第六個月內1.5%。 (2)第7個月~1年1.25% (3)1年~2年1%； (4)2年~3年0.5%。
凱基銀行	限制清償期間1 年者:：提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，按貸款餘額之0.8%~1%加收違約金 (1)6個月內1% (2)7~12個月0.8%； 限制清償期間2 年者:：提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，按貸款餘額之0.75%~1%加收違約金 (1)1年內 1% (2)2年內0.75% 限制清償期間3 年者:：提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，按貸款餘額之0.5%~1%加收違約金 (1)1年內 1% (2)2年內0.75% (3)3年內0.5%
台中銀行	依個案情形與客戶個別商議約定:撥款後六個月內提前清償本金者，須按提前清償金額收取2％之違約金；撥款六個月後至十二個月內提前清償本金者，須按提前清償金額收取1％之違約金。
高雄銀行	提前清償『全部』借款並申請塗銷抵押權者，加收提前償還本金之0.5%~1％的違約金 (1)1年內1%， (2)1年~2年0.5%，
京城銀行	提前清償『全部』或『部分』本金，加收提前清償金額之0.8%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.9%； (3)2年~3年0.8%。
陽信銀行	提前全部清償並辦理擔保品抵押權塗銷者，加收前三個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部分)金額0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
三信銀行	提前清償『全部』借款者並申請塗銷抵押權者，加收前3個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部份金額之0.75%~1%之違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%；
板信銀行	提前全部清償並辦理擔保品抵押權塗銷者，加收按適用之貸款分項額度之提前清償時本金餘額0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.75%； (3)2年~3年0.5%。
華泰銀行	提前清償『部分』本金或提前清償『全部』本金且塗銷抵押權者，加收提前償還本金之0.55%~0.75％的違約金 (1)1年內0.75%， (2)1年~2年0.65%， (3)2年~3年0.55%。
安泰銀行	提前清償違約金按下列方式採計算，計收費率按遞減原則以1.00%、0.75%及0.50%計收，計收年限分為三段。1.約定每期攤還期間內，一次或分次累計提前償還本金逾約定每期應攤還金額20倍時，按當期累計提前償還本金金額乘以清償時間所對應之計收費率計收提前清償違約金。2.前述當期累計提前償還本金金額，於當期已計收提前清償違約金時重新計算。
瑞興銀行	提前全部清償並辦理抵押權塗銷者，加收結清前3個月月底放款餘額0.5%~1%違約金 (1)1年內1% (2)1年~2年0.8%； (3)2年~3年0.5%。
農業金庫	提前清償全部本金者，按貸款餘額計付 0.5%~1.0%之提前清償違約金 (1)1年內：1% (2)1年~2年：0.75% (3)2年~3年：0.5% # 依官網-消費者綜合性貸款契約 : https://www.agribank.com.tw/FileDownload?itemid=4&mid=26
王道銀行	自撥款日起3年內提前「結清貸款帳戶」時，需計收提前清償違約金：第1~12期，結清本金金額之1.5； 13~24期，結清本金金額之1；25~36期，結清本金金額之0.5。
樂天銀行	未承作
連線商業銀行	未承作

資料來源：銀行商業同業公會+自行整理

 

 

 

各大銀行房屋貸款利率及月付金額比較表(最低0.887%/1.19%)

【內政部自購住宅貸款利息補貼】超低房貸優惠利率0.887%， 8月2日開跑

房屋貸款選這個還款方式，多省下十多萬利息

申請房貸必看! 「青年安心成家購屋優惠貸款」的申請條件及優惠內容！

超實用房屋貸款試算表

小心!!「房貸轉貸」及「房貸增貸」所延伸的利息支出，都不能列舉購屋借款利息扣除

售屋後如何報稅？房地合一稅(新制) V.S. 財產交易所稅(舊制)，如何申報

 內政部「住宅補貼方案」之租金補貼與「單身及婚育租金補貼」方案之重要差異

 

 

 

市場利率及儲蓄險專家黃大偉粉專，按讚收到更多好文章

 

熱門文章分享》

 

 最強的銀行定存方法：學會了，每年多賺9,695元

各大銀行定存利率比較表 (最高1.30%)，超過50家銀行