買房簽約後反悔，斡旋金拿的回來嗎? 現實很殘酷！－黃大偉理財研究室

不少民眾是透過房屋仲介業者購買中古屋，在正式簽定「成屋買賣契約書」之前，購屋者通常會先經過下「斡旋」或簽訂「要約書」的階段，此時房屋仲介業者通常會向民眾要一筆5萬元、10萬元~數十萬元不等的「斡旋金」或簽訂「要約書」以向屋主表達您的購屋意願及誠意，才會正式開始議價的程序！

依公平交易法第25條的規定，房仲介業者在提出「斡旋金」要求的同時，必須「主動告知」消費者有選擇採用「要約書」的權利，否則將會被認定違反公平交易法第25條的規定。

斡旋金是什麼

當買方向房仲業者表示對某間房屋有興趣，想要和屋主議價時，房屋仲介業者通常會向民眾要一筆10萬元~數十萬元不等的”斡旋金”以向屋主表達您的購屋意願及誠意，通常會依照房子的價格而有所差別。當屋主同意買方的出價時，該價款即轉為定金，並同時代表該筆交易成立，買方即負有與屋主簽訂契約的義務。一旦斡旋成立後，買方如反悔，”斡旋金”就會被沒收當給予賣方的違約金。反之，如賣方反悔，則要付出２倍於”斡旋金”的違約金予買方。

一般仲介者所用的單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等都算是「斡旋金」。

「斡旋金」多採支票或是現金支付，民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等

在下「斡旋」時，不少買方都只是想試探屋主的底價，未必已下定要買的決心，沒有理解到下「斡旋」後，只要屋主接受買方的出價，買方即負有與屋主簽訂正式的房屋買賣契約的義務，若簽約完後買方反悔不買，屋主就有權沒收「斡旋金」；若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，則議價失敗，房屋仲介就必須在一天內告知買方並返還「斡旋金」給買方。

買賣斡旋書上設定議價期限一般約定3~7天，若賣方在期限內未回應，房屋仲介理應主動退回「斡旋金」給買方。

要約書是什麼

「要約書」是買方不用先給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示的文書，交由仲介業者向屋主進行磋商，當屋主同意買方的要約內容時，消費者即應與屋主簽訂買賣契約並完成交易；若買方反悔，賣方可選擇解除契約，請求損害賠償。

內政部特別在要約書範本中，規定消費者除有攜回契約審閱權外，並得於賣方承諾前撤回要約。

要約書雖與斡旋金一樣，只要屋主接受買方的出價，買方即負有與屋主簽訂正式的房屋買賣契約的義務，買方如在屋主同意要約價格後反悔不買時，都要負擔違約責任。

不過如果屋主已經接受出價後，買方卻反悔，此時，屋主有權利要求買方依要約書上的約定賠償違約金，常見違約金的計算方式為買方出價的3%。

反之，如果果屋主已經接受出價之又反悔，買方有權利要求屋主依要約書上的約定賠償違約金。

要約書之效力

買方所簽訂之要約書，除有民法第一百五十四條第一項但書之規定外，要約人因要約而受約束。故本要約書如經賣方簽章同意並送達買方時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法何意外，雙方應履行簽立本約（房地產買賣契約書）之一切義務。如有任何一方違反時，應支付他方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額。

斡旋金、要約書之差異

斡旋金（需交付一定金錢保證金）：買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」。

要約書（不預先交付保證金）：買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。

斡旋金、要約書之違約金

無論買方或賣方是在同意斡旋或要約書之後想反悔，都有一方會有責任要付出違約金，兩種議價方式的違約金一般規定如下:

	斡旋金	要約書
預付款（定金）	10萬元~數十萬元不等	無
買方違約	賣方沒收斡旋金	買方支付賣方「買方出價」的3% 之違約金
賣方違約	賣方加倍返還預付的斡旋金給買方	賣方支付買方「買方出價」的3% 之違約金

舉例來說，如果是買方在同意斡旋或要約書之後想反悔，就必須在屋主同意買方的出價前就已提出，一旦房仲先提出賣方已同意的證明，買方就不能反悔。因此買方如想取消此次的斡旋或簽要約書，要立即通知仲介，斡旋或要約失效的時間是以買方告知的時間為準，也最好留下簡訊或E-mail的證據！

「斡旋金」和「要約書」哪一個比較好?

有些人會認為以要約書進行議價比較簡單，至少不用預付一筆10萬元以上的定金，就算違約較沒有金錢上的損失，但根據內政部的要約書定型化契約規定，若屋主也接受要約書上的買方出價，但買賣雙方突然一方反悔，可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金，以總價2000萬元的房子，違約金可能高達60萬元，不可不慎！

房仲業者通常對於購買總價3000萬以下的物件，會建議買方直接出斡旋金10萬元，但3000萬以上高總價物件，通常會建議採用要約方式。

但哪一個比較好呢？建議民眾採取斡旋金的方式，斡旋金需由買方先拿出一筆定金，相對要約書更能展現出誠意，跟屋主議價時，成交機率可能相對較高，再者萬一因不可預期原因而無法成交，違約金的金額也會比較低！

民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會註明買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等，為了避免不肖仲介利用買方反悔時自行沒收斡旋金，但事實上屋主根本沒有接受買方的出價，斡旋本來沒有成功，建議民眾在簽訂斡旋時，就要必須註明斡旋期限，若斡旋已超過期限，等同斡旋失效，房屋仲介理應主動退回「斡旋金」給買方！

斡旋金拿的回來嗎?

依內政部不動產資訊平台的統計資計顯示如下，只要賣方同意買方出價後即將斡旋金轉為定金，幾乎都是只能拿回部分金額，甚至完全拿不回一毛錢。

成交後反悔斡旋金拿的回來嗎?
年度	發生縣市	斡旋金	返還金額	案例說明	辦理情形及法令依據
109	南投縣	5萬元	0元	消費者透過仲介業者購屋，於簽訂意願書時交付斡旋金5萬元，並註記如成交斡旋金轉成定金；如無，則轉成支付賣方違約金。嗣後消費者因故不願購買，欲拿回斡旋金，因退款金額無法達成共識，致生糾紛。	依消費者保護法第43條規定，案經地政處函請仲介業者於15日內妥處，經協調達成協議，因買賣無成交，是以由賣方收取斡旋金(違約金)5萬元，業者不收取消費者服務報酬費用，圓滿解決糾紛。
109	嘉義市	42萬元	20萬元	消費者透過仲介業者購買成屋，並支付42萬元成立斡旋契約，又該斡旋金已轉成定金，嗣因家人反對購屋，遂同意被沒收斡旋金42萬元，隔1個月後消費者發現已有新買主，請求斡旋金返還遭拒，致生糾紛。	案經地政處與仲介業者及消費者協商，雙方達成協議，業者同意退回斡旋金20萬元予消費者，圓滿解決糾紛。
108	高雄市	5萬元	1萬元	消費者透過仲介業者購屋，已簽定斡旋契約並支付斡旋金5萬元，亦經屋主同意以斡旋價格出售，故斡旋金已轉定金，因地下層與一樓似乎權屬未明，消費者主張解除斡旋並退還全部斡旋金遭拒，衍生消費爭議。	本案依消費者保護法第43條規定，函請仲介公司於15日內妥適處理，經業者、賣方與消費者協調後達成共識，原本斡旋金5萬元，由賣方與業者共同退還1萬元補償予消費者，業者並放棄任何該案報酬，圓滿解決糾紛。
107	桃園市	9.8萬元	3.8萬元	消費者經由仲介介紹購買中古屋，出價980萬元簽立委託斡旋契約書並交付9.8萬個人商業本票，嗣以個人精神躁鬱因素，要求解約並返還已轉成定金的個人商業本票，仲介主張屋主要求15%違約金，消費者無法接受，遂生爭議。	案經消費者依消保法第43條規定提出申訴後，為有效處理消費糾紛，地政局即往仲介公司作業務查核，同時請仲介先自行妥處未果，旋由地政局召開協商會，並要求仲介偕同案關賣方與會，是日消費者與仲介、賣方以6萬元違約金逹成和解，結束紛爭。
107	臺北市	100萬元	60萬元	消費者透過仲介帶看房屋與車位，旋即付了斡旋金100萬元，賣方同意出賣後即將斡旋金轉為定金，簽約當天房仲告知交易車位與帶看車位不同，經消費者要求試停後不滿意，主張取消簽約並無條件返還斡旋金遭拒，遂生爭議。	依照消保法第31條第1項第3款規定，經本局邀請雙方到場協商成立，雙方協議賣方退還消費者(買方)60萬元定金，且仲介公司不向買賣雙方收取服務費，雙方達成和解，圓滿解決消費爭議。
107	臺南市	5萬元	2.5萬元	消費者(買方)委託仲介業者購屋並簽訂議價委託書，於支付新臺幣5萬元斡旋金後，因賣方同意出售與消費者(買方)撤回議價時點之認定不一致，消費者(買方)主張其撤回議價在先，賣方應返還斡旋金遭拒，致生糾紛。	依消費者保護法第43條以下規定踐行申訴及調解程序後，賣方同意退還新臺幣2萬5000元予消費者(買方)，消費者(買方)與業者同意解除本議價委託書，順利解決紛爭。